계약갱신요구권을 사용해 2년을 연장했다고 해서 임차인이 반드시 그 2년을 모두 살아야 하는 것은 아닙니다.
대법원은 계약갱신요구권에 따라 갱신된 임대차에서도 임차인이 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다고 판단했습니다.
즉, 새로운 세입자가 반드시 들어와야만 기존 계약이 종료되는 것은 아닙니다.
1. 중개 현장에서 정말 많이 듣는 질문
2. 계약갱신 후에도 3개월이면 될까?
3. 대법원 판결은 어떻게 판단했을까?
4. 그렇다면 보증금 반환 시점은?
5. 공인중개사가 현장에서 확인하는 것
1. 중개 현장에서 정말 많이 듣는 질문
공인중개사로 일하다 보면 임대인과 임차인 모두에게 자주 받는 질문이 하나 있습니다.
반대로 집주인은 이렇게 묻습니다.
실제 중개 현장에서는 이 문제를 두고 서로 생각이 완전히 다른 경우가 많습니다.
임차인은 “갱신했으니 언제든 3개월 전에 말하면 된다”고 생각하고, 임대인은 “2년 계약을 했으니 만기까지 살아야 한다”고 생각합니다.
저도 현장에서 계약갱신 후 중간에 이사를 가겠다는 이야기가 나오면 가장 먼저 확인하는 것이 있습니다.
어떤 방식으로 계약이 갱신됐는지, 그리고 집주인에게 해지 의사가 정확히 언제 전달됐는지입니다.
2. 계약갱신요구권을 사용했어도 3개월이면 될까?
결론부터 말하면 가능합니다.
여기에서 많은 분들이 묵시적 갱신과 계약갱신요구권을 혼동합니다.
주택임대차보호법 제6조의2에서는 묵시적으로 갱신된 계약의 경우 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다.
그런데 더 중요한 조항이 있습니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 계약갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차의 해지에도 바로 이 제6조의2 규정을 준용한다고 정하고 있습니다.
계약갱신요구권을 사용해 2년이 연장됐더라도 임차인은 중간에 해지를 통지할 수 있습니다.
그리고 임대인이 해지통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.
3. 대법원 2023다258672 판결은 어떻게 판단했을까?
이 문제를 아주 명확하게 정리한 판결이 있습니다.
대법원 2024년 1월 11일 선고 2023다258672 판결입니다.
이 사건에서 임차인은 기존 임대차계약의 만료를 앞두고 계약갱신을 요구했습니다.
그런데 갱신된 계약기간이 실제로 시작되기 전, 임차인이 다시 계약해지를 통지했습니다.
여기에서 중요한 문제가 생겼습니다.
3개월을 언제부터 계산해야 하느냐는 것이었습니다.
갱신된 계약이 실제 시작된 날부터 3개월을 계산해야 할까요? 아니면 임대인이 해지통지를 받은 날부터 바로 계산해야 할까요?
계약갱신요구에 따라 갱신의 효력이 발생했다면 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있습니다.
그리고 해지의 효력은 해지통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지난 때 발생합니다.
갱신된 임대차기간이 아직 시작되지 않았더라도 결론은 달라지지 않는다고 판단했습니다.
이 부분이 실무에서는 상당히 중요합니다.
“아직 새로운 2년 계약이 시작되지 않았으니 3개월도 계약 시작일부터 계산해야 한다”는 해석을 대법원이 받아들이지 않은 것입니다.
4. 그렇다면 보증금은 언제 돌려줘야 할까?
여기서 임대인들이 가장 많이 묻는 질문이 나옵니다.
“새로운 세입자가 안 구해져도 3개월이 지나면 보증금을 줘야 하나요?”
계약의 해지 효력이 발생하는 시점과 새로운 임차인이 들어오는 시점은 별개의 문제입니다.
법에서 정한 해지의 효력이 발생했다면 “새 세입자가 아직 안 들어왔으니 기존 계약은 계속된다”고 당연하게 볼 수는 없습니다.
집주인이 새 세입자에게 보증금을 받아야 기존 세입자의 보증금을 반환할 수 있다는 현실적인 사정과, 임대차계약이 법적으로 언제 종료되는지는 구분해서 생각해야 합니다.
따라서 임대인은 갱신계약이라고 해서 무조건 2년 만기까지 보증금 반환을 미룰 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.
5. 공인중개사가 현장에서 확인하는 것은 따로 있습니다
제가 실제 중개 현장에서 이런 상담을 받을 때는 “3개월입니다”라고 말하고 끝내지 않습니다.
실제로 분쟁이 생기는 부분은 3개월이라는 숫자보다 언제 통보했느냐인 경우가 많기 때문입니다.
전화로 “저 이사 갈 것 같아요”라고 말한 것인지, 문자로 명확하게 계약해지를 통지한 것인지, 집주인이 정확히 언제 그 통지를 받았는지를 확인합니다.
실제 현장에서도 세입자가 “몇 달 전에 집주인에게 나간다고 이야기했다”고 하는데, 집주인은 “확정적으로 나간다고 들은 적이 없다”고 하는 경우가 있습니다.
이렇게 되면 결국 해지통지가 언제 임대인에게 도달했는지가 분쟁의 핵심이 될 수 있습니다.
그래서 저는 중도 퇴실 상담을 할 때 전화로만 이야기하지 말고 문자나 카카오톡처럼 날짜와 내용이 남는 방법으로 의사를 명확하게 전달하는 것이 좋다고 안내합니다.
① 계약갱신요구권을 실제 행사했는지 확인
② 임차인이 해지를 명확하게 통보했는지 확인
③ 임대인이 통지를 받은 날짜 확인
④ 그 날짜로부터 3개월 계산
⑤ 보증금 반환일과 실제 이사 일정을 미리 협의
그리고 또 하나 현장에서 자주 나오는 문제가 중개보수입니다.
계약갱신 후 임차인이 중간에 나가면서 새로운 임차인을 구하는 경우 “새 세입자를 구하는 중개보수를 누가 부담하느냐”를 놓고 다툼이 생기기도 합니다.
이 문제는 계약의 내용과 실제 중개계약 관계, 당사자 사이의 별도 약정 등을 함께 살펴봐야 하므로 단순히 “중간에 나가는 사람이 무조건 낸다”고 정해진 것처럼 생각해서는 안 됩니다.
오해
“계약갱신청구권으로 2년을 연장했으니 세입자도 무조건 2년을 채워야 한다.”
대법원 판단
계약갱신요구권으로 갱신된 계약도 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있습니다.
3개월의 기준
임대인이 해지통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.
실무 포인트
가장 중요한 것은 “언제 나간다고 말했느냐”보다 해지 의사가 언제 명확하게 임대인에게 도달했는지를 확인할 수 있는 자료를 남기는 것입니다.
부동산 중개 현장에서 계약갱신요구권 상담을 하다 보면 임대인과 임차인이 서로 반대로 알고 있는 경우가 적지 않습니다.
임대인은 “2년 더 살겠다고 했으니 2년을 채워야 한다”고 생각하고, 임차인은 “나가겠다고 말했으니 바로 보증금을 받을 수 있다”고 생각하기도 합니다.
하지만 법은 그 중간에 ‘해지통지가 도달한 날부터 3개월’이라는 기준을 두고 있습니다.
특히 대법원 2023다258672 판결은 계약갱신요구권을 행사한 임차인의 해지통지가 갱신된 계약기간이 시작되기 전에 이루어졌더라도 해지통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 점을 명확하게 확인했습니다.
현장에서 보면 큰 분쟁도 처음에는 “언제 나간다고 말했느냐”라는 작은 문제에서 시작됩니다.
그래서 계약갱신 후 중도 퇴실을 생각한다면 임대인과 충분히 협의하는 것도 중요하지만, 해지 의사와 통지 날짜를 명확하게 남기는 것도 꼭 기억해 두셨으면 합니다.
※ 이 글은 주택임대차보호법 제6조의2, 제6조의3 및 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결을 바탕으로 공인중개 실무 관점에서 작성한 일반적인 정보성 콘텐츠입니다. 개별 계약의 내용과 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 구체적인 분쟁은 관련 전문가의 검토가 필요할 수 있습니다.