부동산 계약을 진행하다 보면 건축물대장에서 '위반건축물'이라는 표시를 발견하는 경우가 있습니다. 노란색 위반건축물이라 적힌 글을 처음 보는 분들은 이 표시만 보고 "이 건물은 계약하면 안 되는 건가요?"라고 묻기도 합니다.
반대로 건물 내부가 마음에 들고 가격 조건도 괜찮다는 이유로 위반건축물 여부를 크게 신경 쓰지 않는 경우도 있습니다. 하지만 매매든 임대차든 계약하기 전에 위반 내용이 무엇인지부터 정확하게 확인하는 것이 중요합니다.
제가 부동산 중개 현장에서 건축물대장을 확인할 때도 단순히 면적이나 용도만 보는 것이 아니라 위반건축물 표시가 있는지 함께 살펴봅니다. 같은 위반건축물이라도 위반 내용과 계약 목적에 따라 확인해야 할 사항이 달라질 수 있기 때문입니다.
건축물대장의 '위반건축물'이란 무엇일까?
건축물대장은 건축물의 소재지, 용도, 구조, 면적, 층수 등 건축물에 관한 주요 정보를 확인할 수 있는 중요한 서류입니다.
건축물이 허가 또는 신고된 내용과 다르게 증축되거나 용도가 변경되는 등 관련 법령에 맞지 않는 사항이 확인되면 위반건축물로 관리될 수 있습니다.
예를 들어 허가받지 않고 공간을 증축했거나 주차장 등으로 사용해야 할 공간을 다른 용도로 변경한 경우처럼 다양한 사례가 있을 수 있습니다.
중요한 것은 '위반건축물'이라는 단어만 보고 판단하는 것이 아니라 어떤 부분이 어떤 이유로 위반 상태가 되었는지를 구체적으로 확인하는 것입니다.
위반건축물이라면 계약할 수 없을까?
건축물대장에 위반건축물이라고 표시되어 있다고 해서 모든 매매나 임대차계약이 일률적으로 불가능하다고 단정할 수는 없습니다.
하지만 여기서 꼭 기억해야 할 것이 있습니다.
'계약할 수 있다'와 '문제가 없다'는 전혀 다른 이야기입니다.
위반 내용에 따라 시정명령이나 이행강제금 등의 문제가 발생할 수 있고, 매수 후 건축물을 원하는 방식으로 사용하거나 변경하는 데 제약이 생길 수도 있습니다.
특히 매매라면 현재의 위반사항이 소유권 이전 후 새로운 소유자의 건물 이용이나 비용 부담에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 계약 전에 확인하는 것이 중요합니다.
상가 임대차라면 '건축물 용도'를 꼭 확인하자
위반건축물 문제는 상가를 구할 때 특히 주의해서 살펴볼 필요가 있습니다.
예를 들어 마음에 드는 상가를 발견했고 음식점을 운영하려고 한다고 가정해 보겠습니다.
위치도 좋고 월세도 적당하다고 바로 계약하는 것은 좋지 않습니다.
내가 하려는 영업이 해당 건축물의 현재 용도에서 가능한지, 별도의 용도변경이나 시설 기준이 필요한지 등을 계약 전에 확인해야 합니다. 이런 경우는 중개를 하면서 정말 많이 일어납니다. 위반건축물이 있으면 허가가 안납니다. 현장 실사를 나와서 위반건축물이 있으면 철거하고 진행해야 하니 특히 임대인들은 더 잘 집어봐야 합니다. 저역시 몇달전에 이런것 설명했는데 임차인이 괜찮다고하고 계약하고는 구청에서 위반건축물때문에 허가가 안난다고 땡깡치는 바람에 계약금 돌려주고 좀 난감했습니다. 분명 설명다했는데도 불구하고..
중개 현장에서 임차인이 "전에 여기서도 장사를 했으니까 저도 할 수 있는 것 아닌가요?"라고 생각하는 경우가 있습니다. 하지만 이전 임차인이 영업했다는 사실만으로 내가 계획한 업종의 영업이 당연히 가능하다고 단정해서는 안 됩니다. 상가계약에서는 보증금과 월세만큼 '내가 이 자리에서 계획한 영업을 실제로 할 수 있는가'를 확인하는 것이 중요합니다.
위반건축물 매매 전 확인해야 할 사항
매매계약이라면 조금 더 신중하게 접근해야 합니다.
먼저 건축물대장에서 위반건축물 표시 여부를 확인하고 어떤 부분이 위반사항인지 파악합니다.
다음으로 실제 건물의 현황과 건축물대장의 내용이 일치하는지도 살펴보는 것이 좋습니다.
위반사항을 원상복구하거나 적법한 상태로 변경할 수 있는지, 비용이 발생할 가능성은 어느 정도인지도 관계 기관이나 관련 전문가를 통해 확인할 필요가 있습니다.
대출을 이용할 예정이라면 금융기관의 심사에 영향을 줄 가능성이 있는지도 사전에 확인하는 것이 좋습니다.
저는 이런 매물을 볼 때 단순히 가격이 저렴하다는 이유로 계약을 서두르기보다는 "왜 이 가격에 나왔을까?"를 먼저 살펴보는 것이 중요하다고 생각합니다.
계약서에 특약만 적으면 괜찮을까?
부동산 계약에서는 예상되는 문제에 대비하기 위해 특약을 작성하는 경우가 많습니다.
위반건축물과 관련된 사항 역시 당사자 간 책임 범위를 명확히 하기 위해 계약서에 구체적으로 작성하는 것이 도움이 될 수 있습니다.
그러나 특약 한 줄을 작성했다고 모든 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
중요한 것은 계약 전에 위반사항을 충분히 확인하고 당사자들이 그 내용을 이해한 상태에서 계약 여부를 결정하는 것입니다.
이해되지 않는 부분이 있다면 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 확인하는 것이 좋습니다.
공인중개 현장에서 제가 중요하게 보는 부분
부동산 중개를 하다 보면 고객들은 매물의 위치, 내부 인테리어, 가격을 가장 먼저 봅니다.
물론 모두 중요한 조건입니다.
하지만 중개하는 입장에서는 눈으로 보이는 것만큼 서류에 나타나는 내용도 중요합니다.
특히 건축물대장은 실제 건축물의 용도와 면적 등을 확인할 수 있기 때문에 등기부등본과 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
건축물대장에 위반건축물 표시가 발견된다면 무조건 계약을 포기하거나 반대로 대수롭지 않게 생각하기보다 '어떤 부분이 왜 위반인지', '내 계약 목적에 어떤 영향을 줄 수 있는지'를 하나씩 확인하는 것이 중요합니다.
위반건축물 계약 전 체크리스트
건축물대장에서 위반건축물 표시 확인
→ 구체적인 위반 내용 확인
→ 실제 건물 현황과 공부 비교
→ 시정 또는 원상복구 가능성 확인
→ 원하는 용도로 사용할 수 있는지 확인
→ 대출 예정이라면 금융기관에 확인
→ 계약서와 중개대상물 확인·설명서 확인
→ 필요한 경우 특약에 책임관계 명확히 작성
마무리 - 위반건축물은 '확인하고 계약하는 것'이 중요하다
위반건축물이라는 표시가 있다고 해서 무조건 계약할 수 없는 부동산이라고 생각할 필요는 없습니다.
반대로 계약이 가능하다는 이유만으로 아무 문제가 없다고 생각해서도 안 됩니다.
결국 중요한 것은 계약하기 전에 위반 내용을 정확하게 확인하고 내 계약 목적에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 판단하는 것입니다.
앞선 글에서 다가구주택 전세계약은 등기부등본뿐 아니라 선순위 보증금까지 확인해야 한다고 설명했습니다.
위반건축물 역시 같은 원칙입니다.
부동산 계약에서는 서류 하나만 보는 것이 아니라 등기부등본, 건축물대장, 실제 현황 등을 함께 확인하는 습관이 중요합니다.
다음 글에서는 '등기부등본에는 없는데 건축물대장에는 있는 건물, 미등기 건축물은 왜 생기는지와 계약 전 확인사항'을 알아보겠습니다.
※ 본 글은 일반적인 부동산 중개 실무 정보를 제공하기 위한 내용입니다. 위반건축물의 구체적인 법적 상태와 시정 가능 여부, 영업 가능 여부 등은 개별 건축물과 관할 행정기관의 판단 등에 따라 달라질 수 있으므로 실제 계약 전 관련 기관과 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.