월세 계약이 끝나 이사 날짜까지 잡았는데 집주인이 갑자기 “새로운 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다”고 한다면 정말 난감합니다.
중개업을 하다 보면 계약할 때보다 오히려 계약이 끝나는 시점에 보증금 문제로 임대인과 임차인 사이가 불편해지는 경우를 접하게 됩니다. 임차인은 새로 이사 갈 집의 잔금을 치러야 하는데, 임대인은 당장 돌려줄 돈이 부족하다고 하는 상황입니다.
임대차계약이 정상적으로 종료되었다면 새 세입자가 구해지지 않았다는 이유만으로 보증금 반환 문제가 없어지는 것은 아닙니다. 특히 보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 이사해야 한다면 대항력과 우선변제권 유지 문제를 확인하고, 필요한 경우 임차권등기명령도 검토해야 합니다.
목차
추천 이미지: 이삿짐 상자와 여행가방이 놓여 있고 임차인이 걱정스러운 표정으로 계약서를 확인하는 모습
1. 새 세입자가 들어와야 보증금을 준다고 한다면?
계약 만료를 앞두고 “다음 세입자의 보증금을 받아야 기존 보증금을 돌려줄 수 있다”는 말을 듣는 경우가 있습니다.
임대인의 입장에서는 현실적인 자금 문제일 수 있습니다. 하지만 임차인 입장에서는 새 세입자가 언제 들어올지 알 수 없기 때문에 마냥 기다릴 수만은 없습니다.
임대차가 종료되면 임차인의 주택 반환과 임대인의 보증금 반환은 서로 맞물리는 관계에 있습니다. 따라서 새로운 임차인이 아직 구해지지 않았다는 사정만으로 기존 임차인이 자신의 보증금을 포기하거나 무기한 기다려야 하는 것은 아닙니다.
2. 중개 현장에서 자주 생기는 보증금 문제
예를 들어 월세 계약이 끝난 임차인이 새로운 집을 구해 이사 날짜까지 정했는데, 기존 집주인이 “아직 다음 세입자가 안 구해져서 지금은 보증금을 줄 수 없다”고 하는 상황입니다.
임차인 입장에서는 새집의 잔금을 치르려면 기존 보증금이 꼭 필요합니다. 결국 이사 날짜가 가까워질수록 임차인은 불안해지고 임대인도 자금 마련 때문에 난처해집니다.
이런 상황에서 가장 아쉬운 점은 양쪽이 계약 만료 직전에야 보증금 반환 문제를 구체적으로 이야기하기 시작한다는 것입니다.
그래서 실무에서는 임차인이 이사 계획을 세웠다면 계약 종료 의사를 미리 전달하고, 임대인에게 보증금 반환 가능 날짜도 함께 확인해 두는 것이 좋습니다. 말로만 이야기하기보다는 문자나 메시지 등 확인할 수 있는 형태로 남겨두면 추후 분쟁이 발생했을 때도 도움이 될 수 있습니다.
3. 보증금 못 받고 이사해야 한다면?
제가 특히 조심해야 한다고 말씀드리고 싶은 부분은 보증금을 받지 않은 상태에서 먼저 이사하는 경우입니다.
주택 임차인의 보증금 보호에는 주택의 인도와 주민등록 등 법에서 정한 요건이 중요합니다. 따라서 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 아무런 조치 없이 이사하고 전입신고까지 옮기는 것은 신중해야 합니다.
집주인이 “조금만 기다리면 보내주겠다”고 했다는 이유만으로 먼저 주소를 옮기지 마세요. 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 자신의 권리를 어떻게 유지할 것인지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
이때 검토할 수 있는 제도 중 하나가 임차권등기명령입니다. 임대차가 종료되었는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사를 해야 할 때 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하는 데 중요한 제도입니다.
다만 신청만 하고 바로 이사하기보다는 실제 임차권등기가 이루어졌는지 확인하는 것이 중요합니다. 보증금 규모가 크거나 근저당권 등 다른 권리관계가 복잡하다면 개별 상황에 맞는 확인이 필요합니다.
4. 공인중개사가 알려주는 실무 체크사항
중개 현장에서 보면 임대인과 임차인이 처음부터 싸우려고 해서 문제가 생기는 경우보다 서로 생각하는 날짜와 자금 계획이 달라 문제가 커지는 경우가 많습니다.
임차인은 “계약이 끝나는 날 당연히 보증금을 받을 수 있겠지”라고 생각하고, 임대인은 “새 세입자가 들어오면 돌려주면 되겠지”라고 생각할 수 있습니다. 이 차이가 이사 날짜가 가까워지면서 갈등으로 나타나는 것입니다.
① 계약 만료 전에 임대인에게 계약 종료 의사를 명확히 전달하기
② 보증금 반환 예정일을 미리 확인하기
③ 이사 직전 등기사항증명서를 다시 확인하기
④ 보증금을 받지 못했다면 무작정 전입신고부터 옮기지 않기
⑤ 필요한 경우 임차권등기명령 등 보증금 보호 방법을 확인하기
보증금 문제는 금액도 중요하지만 이사 일정과 바로 연결된다는 점에서 임차인에게 큰 부담이 됩니다. 그래서 계약서를 작성할 때뿐 아니라 계약이 끝나는 과정까지 미리 준비하는 것이 중요합니다.
월세 보증금을 돌려받지 못했다면 급하게 먼저 이사하기보다 보증금 반환 일정과 자신의 권리를 지킬 방법부터 확인하세요.