계약 전 꼭 알아야 할 가계약금 이야기
부동산 중개를 하다 보면 마음에 드는 집이나 상가를 발견한 손님이 급하게 이렇게 말할 때가 있습니다.
“다른 사람이 계약할까 봐 걱정되는데 일단 돈부터 조금 보내놓을까요?”
공인중개사로 일하면서 저는 이런 순간이 오히려 가장 조심스럽습니다. 계약서를 아직 작성하지 않았으니 마음이 바뀌면 언제든 돈을 돌려받을 수 있다고 생각하는 분들이 있기 때문입니다.
하지만 계약서를 작성하지 않았다고 해서 언제나 아무 조건 없이 취소할 수 있는 것은 아닙니다. 반대로 돈을 일부 보냈다는 사실만으로 모든 경우에 계약이 완전히 성립했다고 단정할 수도 없습니다.
중요한 것은 돈을 보내기 전에 매매가격이나 보증금·월세, 계약금, 잔금일 등 중요한 계약조건을 당사자들이 어디까지 합의했는지를 확인하는 것입니다.
계약서를 안 썼으면 아직 계약 전일까?
많은 분들이 부동산 계약은 계약서에 서명하고 도장을 찍어야 시작된다고 생각합니다.
그래서 계약금 일부를 먼저 보낸 뒤 마음이 바뀌면 “계약서도 안 썼는데 돌려받으면 되는 것 아닌가요?”라고 묻기도 합니다. 하지만 계약의 성립 여부는 계약서 작성 여부 하나만으로 판단하기 어렵습니다. 부동산과 거래금액 등 중요한 계약조건에 대해 당사자의 의사가 합치되었다면 계약 성립 여부가 문제가 될 수 있습니다.
요즘은 문자나 카카오톡으로 “매매가격은 얼마, 계약금은 얼마, 잔금일은 언제”라고 구체적인 조건을 주고받은 뒤 계약금 일부를 송금하는 경우도 많습니다.
따라서 계약서를 작성하기 전이라도 문자나 카카오톡으로 주고받은 내용을 가볍게 생각하지 않는 것이 좋습니다.
계약금 일부만 먼저 보낼 때 더 조심해야 하는 이유
현장에서는 정식 계약서를 작성하기 전에 일부 금액을 먼저 보내는 경우가 많습니다. 흔히 이를 ‘가계약금’이라고 부르기도 합니다.
예를 들어 전체 계약금을 3,000만원으로 정하고 우선 300만원을 송금한 뒤 며칠 후 계약서를 작성하면서 나머지를 지급하기로 했다고 생각해 보겠습니다.
그런데 다음 날 매수인의 마음이 바뀌었다면 어떻게 될까요?
“300만원만 포기하면 끝나는 것 아닌가요?”라고 생각할 수 있지만 모든 경우를 그렇게 단정할 수는 없습니다.
처음 약정한 계약금의 의미와 먼저 지급한 돈의 성격, 당사자 사이에 어떤 내용을 합의했는지 등에 따라 판단이 달라질 수 있기 때문입니다.
그래서 저는 금액이 크고 작음을 떠나 계약금 일부라도 보내기 전에 조건을 정확하게 확인하는 것이 중요하다고 생각합니다. 작년에 계약금의 일부 500만원을 넣고 매수인의 변심이 발생했고 매도인에게 전달했더니 계약금을 다 져야 계약파기할수 있다고 강경하게 나오는 바람에 결국 매수인이 계약을 한 사례도 있습니다.
중개하면서 제가 계약금보다 먼저 확인하는 것
중개를 하다 보면 좋은 물건을 놓칠까 봐 손님 마음이 급해지는 경우가 있습니다.
하지만 부동산은 적게는 수천만원에서 많게는 수억원이 오가는 거래입니다. 몇 분 빨리 송금하는 것보다 조건을 정확하게 확인하는 것이 훨씬 중요합니다.
저는 계약금을 보내기 전에 소유자가 맞는지 등기부등본을 확인하고, 정확한 매매가격 또는 임대조건과 전체 계약금, 계약서 작성일, 잔금일 등을 확인하는 것이 중요하다고 봅니다.
대출이 필요한 계약이라면 대출과 관련해 확인해야 할 조건도 있을 수 있고, 기존 임차인이 있는 부동산이라면 퇴거 및 인도 시기도 확인해야 합니다.
특별한 약속이 있다면 말로만 정하기보다 당사자들이 서로 같은 내용으로 이해하고 있는지도 확인해야 합니다.
돈부터 보내고 나중에 조건을 맞추려고 하면 “나는 그렇게 들은 적이 없다”는 문제가 생길 수 있습니다.
계약금 분쟁을 막으려면 송금 전에 이것부터 확인하세요
계약금 또는 계약금 일부를 송금하기 전에는 최소한 소유자와 계약 상대방, 등기부등본, 정확한 거래금액, 전체 계약금, 먼저 지급하는 금액의 성격, 계약서 작성일과 잔금일을 확인하는 것이 좋습니다.
또 대출이나 수리, 기존 임차인의 퇴거처럼 계약에 영향을 줄 수 있는 조건이 있다면 계약금을 보내기 전에 협의하는 것이 안전합니다.
공인중개사로 일하면서 느끼는 것은 계약금 분쟁은 돈을 보낸 다음 해결하는 것보다 돈을 보내기 전에 한 번 더 확인하는 것이 훨씬 쉽다는 것입니다.
특히 “다른 사람이 계약할 것 같으니 일단 돈부터 보내겠습니다”라는 순간일수록 조금 더 신중할 필요가 있습니다.
좋은 부동산을 빨리 잡는 것도 중요하지만 계약조건을 제대로 알고 계약하는 것이 더 중요합니다.
부동산 계약금은 빨리 보내야 하는 돈이 아니라 정확하게 확인하고 보내야 하는 돈입니다.
※ 본 글은 일반적인 부동산 중개 실무 정보를 제공하기 위한 글입니다. 계약의 성립 여부와 계약금·가계약금의 반환, 계약 해제 및 손해배상 여부는 실제 합의 내용과 지급한 금원의 성격 등 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 분쟁이 발생한 경우 관련 자료를 바탕으로 법률전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.