“아버지 땅이 오래전에 국가에 수용됐는데, 지금은 그 땅을 더 이상 사용하지 않는다고 합니다.
상속인인 제가 다시 살 수 있는 것 아닌가요?”
충분히 그렇게 생각할 수 있습니다.
하지만 대법원은 2026년 8월 12일 선고한 2026다203274 소유권이전등기 사건에서 중요한 판단을 내렸습니다.
이 사건에서 문제 된 특별법 제4조는 일정한 경우 국가가 과거 수용한 토지를 수용당한 사람이나 그 상속인에게 수의계약으로 매각할 수 있도록 규정하고 있을 뿐,
국가가 반드시 다시 팔아야 할 의무나 상속인에게 당연히 발생하는 우선매수권·환매권을 인정한 것은 아니라고 판단했습니다.
즉, “국가가 이제 사용하지 않는다”는 사실 하나만으로 곧바로 상속인이 토지를 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.
1. 토지 상담에서 실제로 나올 법한 질문
2. 실제 대법원 사건은 무엇이었나?
3. 국가가 안 쓰면 자동으로 돌려받을까?
4. 땅값이 5억이라면 왜 확인이 중요할까?
5. 공인중개 현장에서 먼저 확인할 것
6. 수용됐던 토지를 확인할 때 체크할 사항
1. “소장님, 국가가 이제 안 쓴다는데 우리 땅 아닌가요?”
토지 상담을 하다 보면 아파트에서는 거의 접하지 않는 특이한 사연을 가진 토지들이 있습니다.
도로를 만들면서 수용된 땅, 산업단지 조성 때문에 편입된 땅, 군사시설이나 공공시설을 위해 오래전에 국가가 취득한 땅 등이 그렇습니다.
특히 부모님이나 조부모님 세대에서 수용된 토지는 자녀들이 정확한 과정을 모르는 경우도 있습니다.
“옛날에 국가에서 가져갔는데 지금은 사용도 안 한대요.”
“그러면 상속인인 우리가 다시 살 수 있는 것 아닌가요?”
공인중개 현장에서 이런 이야기를 들었다면 저는 먼저 “원래 우리 집안 땅이었다”는 사실과 “현재 다시 살 수 있는 권리가 있다”는 것을 따로 봐야 한다고 생각합니다.
이번 대법원 판례가 바로 그 차이를 잘 보여줍니다.
2. 실제 사건에서는 무슨 일이 있었을까?
사건은 대법원 2026. 8. 12. 선고 2026다203274 소유권이전등기 사건입니다.
국가는 1978년경 특별조치령에 따라 토지를 수용했고, 이후 오랜 기간 해당 토지를 군사시설로 사용했습니다.
그런데 이후 관리부대가 환경오염에 대한 정밀조사와 오염정화 등을 조건으로 해당 토지의 사용종료 승인을 받게 됐습니다.
그러자 과거 토지소유자의 상속인들이 국가를 상대로 해당 토지를 다시 매각하고 소유권이전등기를 해달라는 취지의 소송을 제기했습니다.
↓
오랜 기간 군사시설로 사용
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이후 사용종료 승인
↓
과거 소유자의 상속인들이 토지 재매각 요구
↓
소유권이전등기 소송
3. 국가가 더 이상 사용하지 않으면 자동으로 돌려받을까?
상속인 입장에서는 억울하다고 느낄 수 있습니다.
“국가에서 필요하다고 해서 가져갔는데 이제 필요하지 않다면 원래 주인에게 돌려줘야 하는 것 아닌가?”
상식적으로는 이런 생각이 들 수 있습니다.
하지만 대법원은 이 사건에서 문제 된 특별법의 문언을 중요하게 봤습니다.
① 해당 법률은 일정한 경우 국가가 토지를 수용당한 사람 또는 상속인에게 수의계약으로 매각할 수 있다고 규정하고 있습니다.
② 그러나 이것이 국가에게 반드시 매각해야 할 의무를 부과한 것은 아닙니다.
③ 수용당한 사람이나 상속인에게 당연한 우선매수권 또는 환매권을 부여한 것도 아닙니다.
④ 해당 법에 따라 매수할 수 있는 권리는 국가가 먼저 수의계약 매각을 결정하고 통지·공고해야 행사할 수 있습니다.
실제 사건에서는 국가가 상속인들에게 수의계약에 의한 매각통지를 했다고 인정되지 않았습니다.
결국 대법원은 원심 판단을 받아들여 상속인들의 상고를 기각했습니다.
4. 지금 땅값이 5억 원이라면 이야기가 달라집니다
여기서부터는 판결의 실제 금액이 아니라 독자의 이해를 돕기 위한 공인중개 현장형 가상 사례입니다.
| 항목 | 가상 사례 |
|---|---|
| 과거 소유자 | 아버지 |
| 수용 시기 | 1980년경 |
| 토지 면적 | 약 1,000㎡ |
| 현재 주변 시세 가정 | ㎡당 50만 원 |
| 단순 환산가액 | 약 5억 원 |
40년 전에는 별다른 관심이 없던 토지가 주변 개발로 지금 5억 원 상당의 가치가 됐다고 가정해보겠습니다.
상속인 입장에서는 “국가에서 이제 사용하지 않는다면 우리가 다시 사겠다”고 생각할 가능성이 높습니다.
하지만 이번 판례처럼 어떤 법률에 따라 수용됐는지, 현재 어떤 법률이 적용되는지, 국가의 매각 결정이나 통지가 있었는지를 먼저 확인해야 합니다.
5. 공인중개 현장에서 제가 가장 조심해서 볼 부분
토지를 중개하다 보면 소유자가 등기부등본에 나타나는 현재 상황보다 과거 이야기를 먼저 해주는 경우가 있습니다.
“국가가 필요해서 가져간 땅입니다.”
“이제 사업이 끝났으니까 우리가 다시 받을 수 있다고 들었습니다.”
이때 가장 위험한 것은 ‘원래 우리 땅이었다’는 사실만으로 현재 권리가 있다고 판단하는 것입니다.
저라면 토지 상담 단계에서부터 최소한 세 가지 날짜를 확인하겠습니다.
② 어떤 법률과 사업에 따라 수용됐는가?
③ 사업 또는 토지 사용이 언제 종료됐는가?
그리고 국가나 사업시행자로부터 매각·환매와 관련한 통지나 공고를 받은 적이 있는지도 확인할 필요가 있습니다.
특히 환매권은 법률마다 요건과 기간 문제가 있기 때문에 “예전에 우리 땅이었다”는 말만 듣고 매매 가능성을 단정해서는 안 됩니다.
6. 부모님 땅이 과거 수용됐다면 확인할 7가지
① 과거 토지의 지번 확인
② 수용 당시 소유자 확인
③ 수용 시기 확인
④ 수용의 법적 근거 확인
⑤ 현재 토지의 소유자와 이용현황 확인
⑥ 사업시행자나 국가의 통지·공고 여부 확인
⑦ 환매권 또는 우선매수권의 법적 근거와 행사기간 확인
이번 판결을 “국가에 수용된 모든 토지는 절대로 돌려받을 수 없다”는 의미로 이해하면 안 됩니다.
이번 사건은 과거 특정 특별조치령에 따라 수용된 토지와 그 정리를 위한 특별법 제4조의 해석이 문제 된 사건입니다.
일반적인 공익사업에 따른 토지수용의 환매권은 토지보상법 등 다른 법률과 요건이 문제될 수 있으므로 별도로 판단해야 합니다.
국가가 더 이상 사용하지 않는다고 해서 과거 수용된 땅이 자동으로 원소유자나 상속인에게 돌아오는 것은 아닙니다.
어떤 법률로 수용됐는지, 환매권이 존재하는지, 통지·공고와 행사기간은 어떻게 되는지를 먼저 확인해야 합니다.
아파트는 현재 등기부를 확인하면 권리관계의 큰 틀이 보이는 경우가 많습니다.
하지만 토지는 다릅니다.
수십 년 전 수용, 도로 편입, 군사시설, 공익사업 등 과거의 사정이 현재 토지의 권리관계와 연결되는 경우가 있습니다.
특히 부모님이나 조부모님이 가지고 있던 토지라면 “우리 집안 땅이었다”는 이야기만 믿기보다 수용 당시의 법률과 문서부터 찾아보는 것이 먼저입니다.
토지는 현재 지적도 한 장만 보는 것이 아니라 그 땅이 지금까지 어떻게 왔는지를 함께 봐야 하는 부동산이라는 것을 이번 판례가 다시 보여줍니다.
※ 본 글은 대법원 2026. 8. 12. 선고 2026다203274 판결을 바탕으로 공인중개 실무 관점에서 작성한 일반적인 정보성 콘텐츠입니다. 본문의 1,000㎡, ㎡당 50만 원, 5억 원 등의 수치는 실제 판결 내용이 아니라 이해를 돕기 위한 가상 사례입니다. 개별 토지의 환매권 및 매수권 인정 여부는 수용 근거 법률, 사업의 종류, 수용 시기, 통지 여부 및 행사기간 등에 따라 달라질 수 있습니다.