“소장님, 살던 집을 아직 못 팔았는데 이사 갈 집부터 샀어요. 이것도 2주택 중과인가요?”
부동산 현장에서 충분히 나올 수 있는 질문입니다.
특히 직장, 자녀 학교, 질병 치료 등으로 이사를 해야 해서 기존 집을 처분하기 전에 새 집부터 사는 경우가 있습니다.
그런데 ‘이사를 목적으로 샀다’는 사실만으로 모두 같은 세금상 예외가 적용되는 것은 아닙니다.
대법원은 2026년 9월 23일 선고한 2026두30895 판결에서 구 소득세법 시행령상 ‘다른 시·군으로의 주거이전’에 따른 1세대 2주택 중과세율 적용 예외와 관련해 중요한 판단을 내렸습니다.
같은 시·군에 있는 주택을 추가로 취득한 경우라면 해당 ‘다른 시·군으로의 주거이전’ 예외에 해당하지 않는다는 것입니다.
1. 중개 현장에서 자주 헷갈리는 2주택 문제
2. 2026년 9월 대법원 최신판례
3. 같은 시 안에서 이사하면 왜 문제가 될까?
4. 3억→5억 사례로 보면 이해가 쉽다
5. 공인중개 현장에서 꼭 확인할 질문
6. 집을 하나 더 사기 전 체크할 사항
1. “소장님, 이사 가려고 산 건데 이것도 2주택인가요?”
공인중개 일을 하면서 매수 상담을 하다 보면 세금 질문을 빼놓기가 어렵습니다.
특히 기존 주택을 보유한 손님이 새 아파트나 주택을 하나 더 매수하려고 할 때는 거의 빠지지 않는 질문이 있습니다.
“이사 가려고 새 집을 먼저 사는 건데 이것도 2주택으로 보나요?”
“실제로 이사하는 건데 세금상 예외가 안 되나요?”
이런 질문을 받으면 공인중개사 입장에서도 조심해야 합니다.
실제로 이사한다는 것과 세법에서 정한 예외요건을 충족한다는 것은 서로 다른 문제이기 때문입니다.
이번 대법원 판례가 바로 이 부분을 보여줍니다.
2. 2026년 9월 23일 대법원은 어떻게 판단했을까?
이번 사건은 대법원 2026. 9. 23. 선고 2026두30895 양도소득세경정거부처분취소 사건입니다.
쟁점은 구 소득세법 시행령에서 정한 1세대 2주택 중과세율 적용 예외였습니다.
해당 규정에는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사유로 ‘다른 시·군으로 주거를 이전하기 위하여’ 주택을 취득하면서 1세대 2주택이 된 경우에 관한 예외 규정이 있었습니다.
그렇다면 같은 시·군 안에서 주택을 하나 더 취득했다가 기존 주택을 처분한 경우도 여기에 포함될까요?
해당 규정은 문언 그대로 다른 시·군으로 주거를 이전하기 위한 경우를 전제로 하는 예외이므로,
같은 시·군에 있는 주택을 추가 취득한 경우에는 그 예외사유에 해당하지 않는다고 판단했습니다.
대법원은 결국 원심 판단을 받아들여 상고를 기각했습니다.
3. 여기서 핵심은 ‘이사’보다 ‘다른 시·군’입니다
이 판례에서 실무적으로 가장 눈여겨볼 부분은 왜 집을 샀는지만 보면 안 된다는 점입니다.
예를 들어 실제로 출퇴근 때문에 이사를 했고, 기존 집을 계속 보유할 목적도 없었다고 해보겠습니다.
일반인의 입장에서는 “투기하려고 두 채를 산 것도 아닌데 왜 문제가 되지?”라는 생각이 들 수 있습니다.
하지만 세법상 특례나 예외는 구체적인 요건을 하나씩 확인해야 합니다.
① 기존 주택이 있다.
↓
② 부득이한 사유로 새 주택을 취득한다.
↓
③ 일시적으로 2주택이 된다.
↓
④ 그런데 새 주택도 같은 시·군에 있다.
↓
해당 규정이 요구하는 ‘다른 시·군으로의 주거이전’ 요건에 맞지 않는다.
4. 3억 원에 산 집을 5억 원에 판다고 가정해보겠습니다
판례만 보면 세금 문제가 어렵게 느껴집니다. 그래서 중개 현장에서 나올 법한 숫자로 바꿔보겠습니다.
아래 숫자는 실제 판결의 금액이 아니라 이해를 돕기 위한 가상 실무 사례입니다.
| 구분 | 가상 사례 |
|---|---|
| 기존 주택 취득가 | 3억 원 |
| 기존 주택 매도가 | 5억 원 |
| 단순 가격차 | 2억 원 |
| 새 주택 | 같은 시·군 소재 |
| 매수 이유 | 실제 주거 이전 목적 |
이런 손님이 있다면 “어차피 기존 집을 팔 것이고 실제로 이사하니까 괜찮겠지”라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 이번 판례를 보면 그렇게 단순하게 판단해서는 안 됩니다.
매수 목적뿐 아니라 두 주택이 어느 시·군에 있는지까지 정확하게 확인해야 하는 것입니다.
특히 양도차익이 2억 원처럼 커지면 세율이나 특례 적용 여부에 따른 실제 세부담 차이도 커질 수 있습니다.
여기서 단순 가격차 2억 원에 특정 세율을 곱해서 세금을 계산하면 안 됩니다.
실제 양도소득세는 취득가액, 필요경비, 보유기간, 조정대상지역 여부, 양도 시점의 법령과 다른 특례 적용 여부 등에 따라 달라집니다.
5. 이번 판례를 보고 중개 현장에서 하나 더 물어봐야겠다고 느낀 부분
공인중개사로 매수 상담을 하다 보면 손님은 보통 새로 살 집에 대해서 먼저 이야기합니다.
“잔금은 12월에 하면 됩니다.”
“지금 살고 있는 집은 나중에 팔 겁니다.”
그런데 이 말을 들으면 새 집의 가격과 잔금 날짜만 볼 것이 아니라 기존 주택부터 확인해야 합니다.
저라면 최소한 이렇게 물어보겠습니다.
“기존 집과 새로 살 집은 각각 어느 시·군에 있나요?”
“기존 집은 언제 취득했나요?”
“새 집을 먼저 사야 하는 특별한 이유가 있나요?”
“기존 주택은 언제 처분할 계획인가요?”
이 다섯 가지 질문만 해도 단순한 ‘집 한 채 매수’가 아니라 세금 검토가 필요한 거래인지를 초기에 발견할 수 있습니다.
물론 공인중개사가 개별 고객의 양도소득세를 확정해서 판단하는 것은 조심해야 합니다.
세금이 거래 결정에 큰 영향을 미친다면 계약 전에 세무전문가에게 구체적인 사실관계를 확인하도록 안내하는 것이 안전합니다.
6. 집 한 채를 더 사기 전에 체크할 7가지
① 현재 세대의 주택 수 확인
② 기존 주택 취득일 확인
③ 새 주택 취득 예정일 확인
④ 두 주택의 시·군 확인
⑤ 새 주택을 취득하는 이유 확인
⑥ 기존 주택의 예상 양도 시점 확인
⑦ 계약 전 해당 시점의 세법과 특례를 세무전문가에게 최종 확인
이번 대법원 판결은 모든 종류의 ‘일시적 2주택’ 특례가 같은 시·군이면 전부 적용되지 않는다는 뜻이 아닙니다.
이번 사건에서 문제가 된 것은 구 소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제3호의 ‘다른 시·군으로의 주거이전’에 따른 1세대 2주택 중과세율 적용 예외입니다.
따라서 현재 자신의 일시적 2주택 비과세 여부를 이 판결 하나만 보고 판단해서는 안 됩니다.
“실제로 이사하려고 집을 샀다”는 사실만으로 세법상 예외가 자동 적용되는 것은 아닙니다.
예외 규정에 ‘다른 시·군’이라고 적혀 있다면 같은 시·군 안에서의 주택 추가 취득은 그 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.
공인중개 현장에서는 새로 살 아파트의 가격과 층, 향, 입주시기에는 굉장히 관심을 가지면서도 기존 주택의 취득일이나 세금은 계약 직전에야 확인하는 경우가 있습니다.
하지만 집을 한 채 가지고 있는 사람이 두 번째 집을 사는 순간부터는 새 집만의 문제가 아닙니다.
기존 집 + 새 집 + 취득일 + 양도일 + 지역을 하나의 거래처럼 같이 봐야 합니다.
이번 판례는 특히 ‘왜 샀느냐’뿐만 아니라 ‘어디에 샀느냐’도 세금에서는 중요할 수 있다는 것을 보여주는 사례라고 생각합니다.
계약서에 도장을 찍은 뒤 세금을 알아보는 것보다, 계약하기 전에 한 번 더 확인하는 것이 훨씬 안전합니다.
※ 본 글은 대법원 2026. 9. 23. 선고 2026두30895 판결을 바탕으로 공인중개 실무 관점에서 작성한 일반적인 정보성 콘텐츠입니다. 본문의 취득가 3억 원, 매도가 5억 원, 양도차익 2억 원 등은 판결의 실제 금액이 아니라 이해를 돕기 위한 가상 사례입니다. 또한 해당 판결은 구 소득세법 시행령 규정에 관한 판단이므로, 현재 개별 거래의 비과세·중과 여부는 양도 당시 적용되는 법령과 구체적인 사실관계를 별도로 확인해야 합니다.