공익사업 때문에 국가나 사업시행자에게 토지를 넘겼는데 정식 수용이 아니라 협의매도로 진행됐다면 양도소득세 감면은 어떻게 될까요?
특히 토지 소유자 입장에서는 “사업인정고시가 없었는데도 감면을 받을 수 있나요?” 라는 질문이 생길 수 있습니다.
대법원은 2026년 9월 3일 선고한 2026두30681 판결에서 중요한 기준을 제시했습니다.
당시 적용되던 조세특례제한법의 요건을 충족한 공익사업용 토지의 협의취득이라면 협의취득 후 별도의 사업인정고시가 없었다는 이유만으로 양도소득세 감면을 배제할 수 없다는 취지입니다.
1. “국가에 판 땅인데 양도세를 다 내야 하나요?”
2. 대법원 2026두30681 사건
3. 사업인정고시가 없는데 왜 감면될까?
4. 숫자로 이해해 보는 가상 사례
5. 공인중개 현장에서 확인할 것
6. 토지 소유자가 챙겨야 할 서류
1. “국가에 판 땅인데 양도세를 다 내야 하나요?”
토지를 중개하거나 상담하다 보면 도로 개설, 산업단지, 군사시설 등 공익사업 때문에 토지를 국가나 사업시행자에게 넘기는 경우를 접할 수 있습니다.
이때 토지 소유자들이 흔히 ‘수용’과 ‘협의취득’을 완전히 다른 것으로 생각하는 경우가 있습니다.
“아직 사업인정고시도 없었어요.”
“그럼 공익사업 토지 양도세 감면은 못 받는 건가요?”
바로 이런 상황과 관련된 판결이 대법원에서 나왔습니다.
2. 대법원 2026두30681 사건은 무엇이 문제였을까?
이번 사건은 대법원 2026. 9. 3. 선고 2026두30681 양도소득세경정거부처분취소 사건입니다.
토지 소유자는 군사시설 부지로 사용되는 토지를 가지고 있었습니다.
국방·군사시설부지 매입사업이 진행되면서 2022년 5월 4일 공공용지 협의취득을 원인으로 토지를 대한민국에 양도했습니다.
그런데 문제가 하나 있었습니다.
해당 토지에 대해 사업인정고시가 없었다는 것입니다.
과세관청은 이를 이유로 공익사업용 토지에 대한 양도소득세 감면 적용을 인정하지 않았습니다.
결국 사건은 법원까지 가게 됐습니다.
공익사업용 토지가 협의취득된 경우에는 당시 조세특례제한법이 정한 다른 요건을 충족했다면,
협의취득 후 별도의 사업인정고시가 없더라도 해당 양도소득세 감면규정이 적용될 수 있다고 판단했습니다.
대법원은 과세관청의 상고를 기각했습니다.
3. 사업인정고시가 없는데 왜 감면될까?
이 판결에서 중요한 것은 협의취득의 성격입니다.
협의취득은 형식상으로 보면 토지 소유자와 사업시행자 사이의 매매계약과 비슷합니다.
하지만 공익사업에 필요한 토지라는 점에서 일반적인 개인 간 토지매매와는 차이가 있습니다.
공익사업 추진
↓
토지 소유자와 보상 협의
↓
협의가 되면 → 협의취득
↓
협의가 되지 않으면 → 일정한 절차를 거쳐 수용 가능
대법원은 협의취득과 수용 모두 공익사업에 필요한 토지를 확보하기 위한 제도라는 점을 중요하게 봤습니다.
따라서 사업인정고시가 없었다는 이유만으로 공익사업에 협조해 미리 협의매도한 사람에게 세금 감면을 인정하지 않는다면 오히려 불합리한 결과가 생길 수 있다고 본 것입니다.
4. 숫자로 이해해 보면 차이가 큽니다
아래 사례는 판결의 실제 금액이 아니라 이해를 돕기 위한 가상 사례입니다.
| 구분 | 가상 사례 |
|---|---|
| 토지 취득가액 | 1억 원 |
| 협의매도 금액 | 3억 원 |
| 양도차익 | 2억 원 |
단순히 매매대금 3억 원만 보면 “국가에 3억 원 받고 팔았다”고 생각할 수 있습니다.
하지만 토지 소유자에게 실제로 중요한 것은 보상금에서 세금을 제외하고 얼마가 남느냐입니다.
특히 토지를 오랫동안 보유했다면 취득가액이 낮은 경우가 많아 양도차익이 상당히 커질 수 있습니다.
따라서 공익사업에 토지를 협의매도할 때는 보상금만 확인할 것이 아니라 양도소득세 감면 대상인지까지 함께 검토해야 합니다.
5. 공인중개 현장에서는 무엇을 확인해야 할까?
토지 중개를 하다 보면 소유자가 이렇게 이야기하는 경우가 있습니다.
“국가에서 매입한다고 연락이 왔어요.”
“보상 협의하자고 하는데 그냥 도장 찍으면 되나요?”
이런 경우 단순히 보상가격이 얼마인지만 볼 문제가 아닙니다.
사업의 종류, 사업시행자, 협의취득인지 수용인지, 토지 취득 시기와 양도 시기, 그리고 적용되는 세법까지 확인해야 합니다.
특히 이번 판결은 “사업인정고시가 없으니 무조건 감면이 안 된다”라고 단정해서는 안 된다는 점을 보여줍니다.
6. 협의매도 전 이것부터 확인하세요
☑ 어떤 공익사업인지
☑ 사업시행자가 누구인지
☑ 협의취득 대상 토지가 맞는지
☑ 토지를 언제 취득했는지
☑ 실제 양도일은 언제인지
☑ 사업인정고시 여부
☑ 보상금 산정내역
☑ 적용되는 양도소득세 감면규정
☑ 감면 신청에 필요한 서류
이번 판결을 “국가에 땅을 팔면 모두 양도세가 감면된다”는 의미로 이해하면 안 됩니다.
판결은 당시 적용되던 구 조세특례제한법 제77조 제1항에 관한 것이며, 취득시기·양도시기·사업의 성격 등 법에서 정한 요건을 충족해야 합니다.
특히 세법은 개정될 수 있으므로 실제 거래 시점의 법령을 별도로 확인해야 합니다.
공익사업에 필요한 토지를 국가나 사업시행자에게 협의매도했다면 사업인정고시가 없다는 이유만으로 양도소득세 감면이 무조건 배제되는 것은 아닙니다.
토지는 아파트와 달리 같은 지역에서도 용도지역, 도로, 개발사업, 수용 여부 등에 따라 확인해야 할 내용이 크게 달라집니다.
특히 공익사업에 포함된 토지라면 “보상금이 얼마인가?”만 계산하기보다 내 토지가 어떤 절차로 취득되는지, 세금 감면 대상은 되는지까지 확인해야 합니다.
이번 대법원 판결은 공익사업에 협조하여 수용 전에 협의취득에 응한 토지 소유자가 단순히 사업인정고시가 없었다는 이유만으로 세액감면에서 배제되어서는 안 된다는 점을 보여준 판례라고 할 수 있습니다.
※ 본 글은 대법원 2026. 9. 3. 선고 2026두30681 판결을 바탕으로 일반적인 부동산 정보를 제공하기 위해 작성했습니다. 본문의 1억 원, 3억 원, 2억 원 사례는 판결의 실제 금액이 아닌 이해를 돕기 위한 가상 사례입니다. 실제 양도소득세는 양도시점의 법령, 취득시기, 사업내용, 보유기간 및 개인별 상황에 따라 달라질 수 있으므로 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.