“계약기간을 못 채우고 먼저 나가는 세입자가 복비를 내는 것 아닌가요?”
부동산 중개 현장에서 정말 자주 듣는 질문입니다.
실제로 만기 전 퇴실에서는 기존 임차인이 새 임차인을 구하는 데 필요한 중개 관련 비용을 부담하고 임대인이 보증금을 일찍 반환해 주는 방식으로 합의하는 경우가 적지 않습니다.
하지만 이것을 “중간에 나가면 법적으로 무조건 세입자가 복비를 낸다”고 이해하면 곤란합니다.
중요한 것은 ① 계약기간이 얼마나 남았는지 ② 임대인이 중도해지에 동의했는지 ③ 새 임차인의 계약조건은 누가 정했는지 ④ 중개 관련 비용을 누가 부담하기로 합의했는지입니다.
1. 현장에서 가장 많이 듣는 질문
2. 보증금 2억, 계약 8개월 남았다면?
3. 세입자가 복비를 내는 것이 법적 원칙일까?
4. 복비 66만 원보다 중요한 숫자
5. 계약이 1개월 남은 경우는?
6. 공인중개사가 먼저 확인하는 7가지
1. “소장님, 제가 먼저 나가니까 복비 제가 내야 하죠?”
공인중개사로 일하다 보면 전세나 월세 계약기간이 남아 있는데 갑자기 이사를 해야 한다는 연락을 받는 경우가 있습니다.
집을 매수해서 이사를 가기도 하고, 직장이나 자녀 문제로 다른 지역으로 이동하기도 합니다.
그때 거의 빠지지 않고 나오는 질문이 있습니다.
새 세입자만 구해지면 집주인이 보증금을 돌려준다고 하는데 복비는 제가 내는 게 맞나요?”
집주인에게 물어보면 또 이야기가 다릅니다.
두 사람 말을 들어보면 둘 다 이해가 됩니다.
그래서 저는 이런 경우 “누가 복비를 내느냐”부터 이야기하지 않고 계약서를 먼저 봅니다.
계약 만료일이 언제인지, 현재 날짜를 기준으로 몇 개월이 남았는지를 먼저 확인해야 하기 때문입니다.
2. 보증금 2억 원, 계약이 8개월 남았다면?
법 설명부터 하면 어렵습니다. 실제 중개 상담처럼 숫자를 넣어보겠습니다.
| 항목 | 실무 예시 |
|---|---|
| 기존 전세보증금 | 2억 원 |
| 계약 만료일 | 12월 31일 |
| 임차인 희망 퇴실일 | 4월 30일 |
| 남은 계약기간 | 약 8개월 |
| 새 전세 조건 | 보증금 2억2천만 원 |
| 중개 관련 비용 예시 | 66만 원이라고 가정 |
세입자는 새 집의 잔금을 치러야 해서 2억 원의 전세보증금을 빨리 돌려받고 싶습니다.
하지만 기존 계약은 아직 8개월이나 남았습니다.
이때 집주인이 “새 세입자가 들어오는 날 기존 보증금 2억 원을 반환하겠다”고 하고, 기존 세입자가 “그렇다면 새 세입자를 구하는 데 필요한 중개 관련 비용 66만 원은 제가 부담하겠습니다”라고 합의할 수 있습니다.
실무에서 흔히 말하는 “중간에 나가는 세입자가 복비를 낸다”는 상황이 바로 이런 구조입니다.
그런데 중요한 것은 이 66만 원이 ‘법이 중도퇴실 세입자에게 자동으로 부과한 돈’은 아니라는 점입니다.
3. 세입자가 새 세입자를 구했으니 복비도 세입자 몫일까?
여기서 많은 분들이 착각합니다.
기존 세입자가 부동산에 전화를 걸어 “제가 중간에 나가야 하니까 새 세입자를 구해주세요”라고 했으니 그 세입자가 새 계약의 중개보수까지 당연히 부담한다고 생각하는 것입니다.
하지만 법제처의 법령해석은 이 부분을 다르게 봅니다.
계약기간이 끝나기 전에 기존 임차인이 새로운 임대차계약의 중개를 요청했다고 하더라도, 그 사실만으로 기존 임차인이 새 임대차계약의 중개보수를 부담하는 중개의뢰인이 되는 것은 아니라는 취지입니다.
이유를 실제 계약에 대입해 보면 이해가 쉽습니다.
기존 세입자가 “새 전세를 2억 원에 놓으세요”라고 마음대로 결정할 수 있을까요?
그럴 수 없습니다.
새 전세보증금을 2억 원으로 할지, 2억2천만 원으로 올릴지, 아예 보증금 3천만 원에 월세로 돌릴지는 기본적으로 집주인이 결정할 문제입니다.
따라서 새 임대차계약의 중개보수 문제와 기존 세입자가 조기에 나가기 위해 집주인과 비용을 부담하기로 한 합의를 구분해야 합니다.
4. 사실 복비 66만 원보다 더 중요한 숫자가 있습니다
현장에서 제가 더 중요하게 보는 숫자는 복비 66만 원이 아닙니다.
남아 있는 계약기간 8개월과 돌려받아야 할 보증금 2억 원입니다.
세입자가 이미 새 아파트를 계약해서 일주일 뒤 2억 원이 필요하다고 가정해 보겠습니다.
이 사람에게는 66만 원의 비용보다 2억 원의 보증금을 제때 돌려받는 것이 훨씬 중요한 문제가 될 수 있습니다.
그래서 실제 현장에서는 법적인 책임을 따지는 것과 별개로 서로 경제적인 계산을 합니다.
남은 계약기간 : 8개월
돌려받을 보증금 : 2억 원
중개 관련 비용 : 66만 원 가정
“66만 원을 부담하고 8개월 먼저 2억 원을 돌려받을 수 있다면 그렇게 하겠습니다.”
반대로 집주인은 새로운 세입자를 빨리 구할 수 있고 전세보증금을 2억 원에서 2억2천만 원으로 조정할 수 있다면 중도퇴실에 협조할 경제적인 이유가 생길 수도 있습니다.
이런 부분이 법조문만 읽어서는 잘 보이지 않는 실제 중개 현장의 계산입니다.
5. 그런데 계약이 8개월이 아니라 1개월 남았다면?
이번에는 숫자를 바꿔보겠습니다.
| A 사례 | B 사례 |
|---|---|
| 계약 8개월 남음 | 계약 1개월 남음 |
| 보증금 2억 | 보증금 2억 |
| 즉시 퇴실 희망 | 즉시 퇴실 희망 |
둘 다 단순히 “만기 전에 나간다”는 말만 보면 똑같습니다.
하지만 현장에서 느끼는 무게는 전혀 다릅니다.
8개월이 남은 계약과 불과 한 달 남은 계약을 똑같이 처리하기는 어렵습니다.
그래서 저는 상담할 때 “중간에 나가시네요”라고만 하지 않고 “정확히 며칠 남았습니까?”부터 확인하는 편이 실무적으로 중요하다고 봅니다.
계약기간이 얼마 남지 않았다는 이유만으로 중개보수 부담 주체가 자동으로 바뀌는 것은 아닙니다.
남은 기간은 당사자가 중도종료 조건을 협의할 때 중요한 현실적 요소라는 의미입니다.
따라서 “1개월 남으면 집주인 부담, 8개월 남으면 세입자 부담”처럼 기계적으로 판단해서는 안 됩니다.
6. 그래서 저는 복비보다 이 7가지를 먼저 확인합니다
중도퇴실 상담을 받았다고 가정하면 복비부터 계산하기보다는 아래 내용을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
① 현재 전세·월세 보증금은 얼마인가?
② 정확한 계약 만료일은 언제인가?
③ 오늘 기준으로 계약기간이 몇 개월 남았는가?
④ 세입자가 원하는 퇴실 날짜는 언제인가?
⑤ 집주인이 중도퇴실에 동의했는가?
⑥ 새 임차인이 들어오는 날 보증금을 반환하기로 했는가?
⑦ 중개 관련 비용 부담을 누가 하기로 했는가?
그리고 마지막 7번은 가능하면 말로만 끝내지 않는 것이 좋습니다.
예를 들어 문자로도 다음과 같이 구체적으로 확인해 두는 방식입니다.
계약이 끝날 때는 서로 기억하는 내용이 달라질 수 있기 때문에 금액과 날짜를 구체적으로 남겨두는 것이 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.
“만기 전에 나가니까 세입자가 무조건 복비를 낸다”가 아닙니다.
보증금 2억 원에 계약이 8개월 남았더라도 새 임대차의 중개보수 문제와 중도퇴실을 위해 임대인·임차인이 별도로 합의한 비용은 구분해서 봐야 합니다.
공인중개사로 계약을 보다 보면 “복비 누가 내요?”라는 질문 하나에도 확인해야 할 내용이 상당히 많습니다.
보증금이 2억 원인지 5천만 원인지, 계약이 8개월 남았는지 한 달 남았는지, 새로운 세입자가 언제 들어오는지, 기존 보증금을 정확히 언제 반환하기로 했는지가 모두 다릅니다.
그래서 중도퇴실 문제는 인터넷에서 본 “중간에 나가는 사람이 복비 낸다”는 한 문장만 믿고 처리하기보다는 계약서와 날짜부터 펼쳐놓고 보는 것이 먼저입니다.
특히 새 세입자를 다 구한 뒤 복비 문제를 꺼내기보다 집을 내놓기 전에 임대인과 임차인이 퇴실일, 보증금 반환일, 비용 부담을 명확하게 합의해 두는 것이 훨씬 안전합니다.
※ 위 금액과 날짜는 이해를 돕기 위한 실무 예시입니다. 이 글은 공인중개사법과 법제처 2009.12.24. 회신 09-0384 법령해석을 참고하여 작성한 일반적인 정보입니다. 실제 중도해지 및 비용 부담은 계약 내용, 특약, 당사자 합의와 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.