제가 500만원을 부담했던 실제 중개 경험
상가를 중개하다 보면 같은 건물에 이미 학원이 있는데 또 다른 학원이 입점하려는 경우가 있습니다.
겉으로 보기에는 별문제가 없어 보입니다.
“같은 건물에서 이미 학원을 운영하고 있으니 여기도 학원이 되겠지.”
저 역시 예전에는 이렇게 생각하기 쉬웠습니다. 하지만 실제 중개를 하면서 학원 상가는 계약 전에 반드시 확인해야 할 중요한 면적 기준이 있다는 것을 큰 비용을 치르고 배운 적이 있습니다.
바로 동일한 건축물에서 학원 용도로 사용하는 바닥면적의 합계와 ‘500㎡’ 기준입니다.
제가 직접 중개했던 학원 계약에서 이 문제로 용도변경뿐 아니라 장애인 편의시설까지 추가로 갖춰야 하는 상황이 발생했고, 결국 비용 문제를 둘러싸고 임대인과 임차인 사이에 갈등이 생겼습니다.
결과적으로 중개 과정에서 책임 문제까지 이어지면서 제가 용도변경과 장애인 편의시설 관련 추가 비용으로 약 500만원을 부담했던 경험이 있습니다.
이 일을 겪은 뒤부터 학원 상가를 중개할 때는 현재 공실의 면적만 보지 않고 건물 전체의 학원 사용현황부터 확인하게 되었습니다.
학원 계약에서 왜 500㎡가 중요할까?
학원은 건축법상 건축물의 용도를 확인해야 하는 업종입니다.
동일한 건축물에서 학원 용도로 사용하는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 경우에는 제2종 근린생활시설에 해당할 수 있지만, 500㎡ 이상이 되면 교육연구시설에 해당하는지를 확인해야 합니다.
여기서 주의할 점은 새로 들어오는 학원의 면적만 보고 판단해서는 안 된다는 것입니다.
같은 건물에서 이미 학원으로 사용되고 있는 공간이 있다면 새로 입점하는 학원과 관련해 면적 합산과 건축물 용도 문제를 계약 전에 확인할 필요가 있습니다.
같은 건물에 학원이 있다고 안심하면 안 된다
계약당시 2개의 공실이 있는 상가건물이였고 그중 1개를 학원으로 계약을 했습니다. 그 사이에 임대인이 남은 1개의 공실을 학원으로 임대를 했고 그 임차인은 바로 그날 학원허가신청서를 냈고 제 임차인은 며칠뒤 교육청에 서류를 내면서 이사실을 알게 되었습니다.
먼저등록한 학원과 뒤에 등록한 학원 때문에 관련 면적 기준을 확인해야 했고, 그 과정에서 건축물 용도변경 문제가 발생했습니다.
여기까지만 해도 비용과 절차를 확인하면 해결할 수 있을 것이라고 생각했습니다.
그런데 용도변경을 진행하면서 예상하지 못했던 문제가 하나 더 나왔습니다.
장애인 편의시설이었습니다.
용도변경만 생각했는데 장애인 편의시설까지 문제가 됐다.
학원으로 사용하는 공간이 관련 면적 기준을 넘으면서 교육연구시설에 해당하는 용도변경 문제를 검토해야 했고, 이 과정에서 해당 건물에 필요한 장애인 편의시설 기준도 확인해야 했습니다.
처음 계약할 당시에는 임대인과 임차인 모두 이런 추가 비용까지 예상하지 못했습니다.
문제가 발생하자 임대인은 장애인 편의시설 설치비용을 자신이 부담하기 어렵다는 입장이었고, 임차인 역시 계약 전에 이런 내용을 알지 못했다며 책임 문제를 제기했습니다.
결국 “이 비용을 누가 부담해야 하느냐”는 문제가 생겼습니다.
계약 전에 충분히 확인했다면 임대인과 임차인이 조건을 협의하거나, 비용이 너무 많이 든다면 계약 자체를 다시 판단할 수도 있었을 것입니다.
하지만 이미 계약이 진행된 이후였습니다.
결국 제가 약 500만원을 부담하게 됐습니다
공인중개사로서 이 경험은 지금도 기억에 많이 남습니다.
임대인은 추가 시설을 해주기 어렵다고 하고 임차인은 중개 과정에서 미리 확인했어야 하는 것 아니냐며 책임을 요구하는 상황이 되었습니다.
결국 저는 문제를 마무리하는 과정에서 용도변경과 장애인 편의시설 관련 추가 비용으로 약 500만원을 부담하게 되었습니다.
500만원이라는 비용도 컸지만 저에게 더 크게 남은 것은 “상가 중개는 보증금과 월세만 맞춰 계약서를 작성하는 일이 아니다”라는 사실이었습니다.
특히 학원이나 음식점처럼 건축물의 용도와 인허가 문제가 중요한 업종은 계약서를 작성하기 전에 임차인이 실제로 그 장소에서 원하는 영업을 할 수 있는지를 확인하는 과정이 매우 중요합니다.
이 일을 겪은 후 학원 중개 방법이 달라졌다
이 경험 이후 학원 상가를 중개할 때 제가 가장 먼저 확인하는 것 중 하나가 건축물대장입니다.
그리고 새로 들어올 학원의 면적만 보는 것이 아니라 같은 건물에 기존 학원이나 교습소 등이 있는지도 함께 살펴봅니다.
임차인에게도 어떤 종류의 학원을 운영할 것인지 먼저 확인합니다.
건축물대장의 현재 용도는 무엇인지, 새 학원이 들어오면서 용도변경이 필요한지, 장애인 편의시설이나 소방시설 등 추가로 확인해야 할 사항은 없는지를 계약 전에 체크하는 것입니다.
조금 번거롭더라도 계약 전에 확인하는 것이 계약 후 수백만원의 비용과 분쟁을 해결하는 것보다 훨씬 낫다는 것을 직접 경험했기 때문입니다.
특히 오래된 상가건물은 더욱 꼼꼼히 확인하자
신축 건물보다 오래된 상가건물에서는 추가 시설을 설치하기가 쉽지 않은 경우가 있습니다.
장애인 접근로나 주차구역, 출입구, 화장실, 승강기 등 해당 건물에 요구되는 편의시설을 확인했을 때 기존 구조 때문에 공사가 어려울 수도 있고 상당한 비용이 들어갈 수도 있습니다.
따라서 “용도변경만 하면 되겠지”라고 생각하고 계약부터 진행하는 것은 조심해야 합니다.
용도변경이 가능한지뿐 아니라 용도변경을 위해 추가로 갖춰야 하는 시설이 무엇인지까지 확인하는 것이 중요합니다.
학원 상가 계약 전 제가 확인하는 체크리스트
학원 입점을 위한 상가라면 저는 다음과 같은 순서로 확인하는 것을 권합니다.
건축물대장상 현재 용도 확인
→ 새로 들어올 학원의 면적 확인
→ 동일 건물의 기존 학원·교습소 현황 확인
→ 학원 용도로 사용하는 바닥면적 기준 확인
→ 교육연구시설 용도변경 필요 여부 확인
→ 장애인 편의시설 설치 대상 및 세부기준 확인
→ 소방·피난 등 필요한 시설기준 확인
→ 교육지원청에 학원 등록 가능 여부 확인
→ 관할 건축부서에 용도변경 가능 여부 확인
→ 필요한 공사비와 부담 주체 협의
→ 확인된 내용을 계약서 특약에 구체적으로 반영
특히 비용이 발생한다면 계약 전에 임대인과 임차인 중 누가 부담할 것인지 명확하게 협의하는 것이 중요합니다.
마무리 - 제가 500만원을 내고 배운 한 가지
부동산 중개를 하다 보면 책이나 법령만으로는 쉽게 기억되지 않는 것들이 실제 사건을 겪고 나서 확실하게 머릿속에 남기도 합니다.
저에게 학원 상가의 500㎡ 기준이 바로 그런 사례입니다.
약 500만원을 부담했던 당시에는 속상했지만 그 경험 이후 학원 상가를 보는 기준이 완전히 달라졌습니다.
지금은 같은 건물에 학원이 하나라도 있다면 “여기도 학원이 들어올 수 있겠지”라고 판단하지 않습니다.
건축물대장을 확인하고, 기존 학원 현황과 면적을 살펴보고, 용도변경과 장애인 편의시설 문제까지 계약 전에 확인하려고 합니다.
그리고 임대인과 임차인에게도 미리 설명합니다.
상가 중개에서 가장 무서운 것은 계약 전에 알 수 없었던 문제가 아니라, 확인할 수 있었는데 확인하지 않고 지나친 문제일 수 있습니다.
학원 상가를 계약한다면 계약금부터 지급하기 전에 건축물 용도와 면적, 인허가 및 필요한 시설을 먼저 확인해 보시기 바랍니다.
※ 본 글은 제가 실제 중개 과정에서 겪은 경험을 바탕으로 작성했으며, 구체적인 법적 책임이나 비용 부담은 개별 계약 내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 학원 등록, 건축물 용도변경 및 장애인 편의시설 설치 대상과 세부기준은 건축물 현황 등에 따라 달라질 수 있으므로 실제 계약 전 관할 건축부서, 교육지원청 등 관계기관을 통해 개별적으로 확인하시기 바랍니다.