전체 글16 상가 매매 전 임대차계약서를 꼭 확인해야 하는 이유 수익률만 믿고 계약하면 안 됩니다.상가 매물을 소개하다 보면 매수자가 가장 먼저 묻는 질문이 있습니다. “보증금은 얼마예요?” “월세는 얼마나 나오나요?” “수익률은 몇 퍼센트인가요?” 수익형 부동산을 매수하는 분이라면 당연히 궁금한 부분입니다. 저 역시 공인중개사로 상가를 중개할 때 임대료와 수익률을 중요하게 봅니다. 하지만 오랫동안 중개업을 하면서 느끼는 것은 숫자로 계산한 수익률보다 먼저 확인해야 하는 것이 있다는 점입니다. 바로 현재 임차인과 작성되어 있는 ‘임대차계약서’입니다. 매도인이 “현재 월세가 얼마씩 잘 들어오고 있다”고 설명한다고 해서 그 말만 듣고 상가의 수익성을 판단해서는 안 됩니다.보증금과 월세뿐 아니라 계약기간, 부가세, 관리비, 계약갱신과 관련된 내용, 특약사항 등을 실제 임대.. 2026. 9. 10. 아파트 계약 전 등기부등본만 보면 될까? 꼭 함께 확인해야 할 서류 6가지 아파트 매매나 전세계약을 앞두고 많은 분들이 가장 먼저 확인하는 서류는 등기부등본입니다. 소유자가 누구인지, 근저당권이 설정되어 있는지, 압류나 가압류는 없는지 등을 확인하기 위해서입니다. 하지만 실제 계약에서는 등기부등본만 확인하고 끝내면 부족할 수 있습니다. 아파트는 권리관계뿐 아니라 관리비 체납, 실제 면적, 건축물 현황, 세대 상태, 임대차관계 등 여러 부분을 함께 확인해야 하기 때문입니다. 중개 실무에서도 등기부등본 하나만 보고 계약을 진행하기보다 여러 서류와 실제 현장을 함께 확인하는 것이 훨씬 안전합니다. 등기부등본은 기본중에 기본입니다.등기부등본에서는 소유권과 근저당권, 압류, 가압류 등 부동산의 주요 권리관계를 확인할 수 있습니다. 매매계약이라면 계약 상대방이 실제 소유자인지 확인하는 것.. 2026. 9. 10. 학원 상가 계약 전 500㎡를 꼭 확인해야 하는 이유 제가 500만원을 부담했던 실제 중개 경험 상가를 중개하다 보면 같은 건물에 이미 학원이 있는데 또 다른 학원이 입점하려는 경우가 있습니다. 겉으로 보기에는 별문제가 없어 보입니다. “같은 건물에서 이미 학원을 운영하고 있으니 여기도 학원이 되겠지.” 저 역시 예전에는 이렇게 생각하기 쉬웠습니다. 하지만 실제 중개를 하면서 학원 상가는 계약 전에 반드시 확인해야 할 중요한 면적 기준이 있다는 것을 큰 비용을 치르고 배운 적이 있습니다. 바로 동일한 건축물에서 학원 용도로 사용하는 바닥면적의 합계와 ‘500㎡’ 기준입니다. 제가 직접 중개했던 학원 계약에서 이 문제로 용도변경뿐 아니라 장애인 편의시설까지 추가로 갖춰야 하는 상황이 발생했고, 결국 비용 문제를 둘러싸고 임대인과 임차인 사이에 갈등이 생겼습니.. 2026. 9. 10. 상가 임대차 계약 전 건축물 용도를 꼭 확인해야 하는 이유 영업 가능한 상가인지 확인하기상가를 구하는 분들이 가장 먼저 확인하는 것은 보통 보증금과 월세, 위치, 유동인구입니다. 마음에 드는 상가를 발견하면 인테리어를 어떻게 할지부터 생각하는 경우도 많습니다. 하지만 상가 임대차 계약에서는 그보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 바로 건축물대장에 기재된 ‘건축물의 용도’입니다. 겉으로 보기에는 똑같은 상가처럼 보여도 건축물대장상 용도는 서로 다를 수 있습니다. 현재 다른 사람이 영업하고 있는 장소라고 해서 내가 하려는 업종도 당연히 영업할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다. 중개 실무에서도 상가를 찾는 고객에게 어떤 업종을 할 예정인지 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 음식점인지, 사무실인지, 학원인지, 미용실인지 등에 따라 확인해야 할 사항이 달라질 수 있기 때.. 2026. 9. 10. 건축물대장과 등기부등본 면적이 다르다면? 부동산 계약 전 꼭 확인하세요 부동산을 계약하기 전에 건축물대장과 등기부등본을 함께 확인하다 보면 가끔 이상한 점을 발견할 때가 있습니다. 건축물대장에 적힌 면적과 등기부등본에 적힌 면적이 서로 다른 경우입니다. “같은 건물인데 왜 면적이 다르죠?” “어느 서류가 맞는 건가요?” “면적이 달라도 그냥 계약해도 되나요?” 처음 부동산 계약을 하는 분이라면 당연히 이런 의문이 생길 수 있습니다. 중개 실무에서는 단순히 숫자가 다르다는 사실보다 ‘왜 다른가’를 확인하는 과정이 중요합니다. 건축물대장과 등기부등본은 각각 확인하는 내용과 역할이 다르기 때문입니다. 특히 단독주택이나 오래된 상가, 증축이나 구조변경이 있었던 건물이라면 서류와 실제 현황을 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 건축물대장과 등기부등본은 무엇이 다를까?두 서류는 모두.. 2026. 9. 10. 토지이용계획에 ‘가축사육제한구역’이 있다면? 토지 매매 전 꼭 확인할 사항 토지를 알아보다 보면 토지이용계획확인서에서 ‘가축사육제한구역’이라는 문구를 발견하는 경우가 있습니다. 처음 토지를 구입하는 분이라면 이름부터 어렵게 느껴질 수 있습니다. “가축사육제한구역이면 건축을 못 하는 땅인가요?” “전원주택을 지으려고 하는데 문제가 있나요?” “농사를 짓는 것도 제한되나요?” 이런 궁금증이 생길 수 있습니다. 제가 토지를 중개할 때 중요하게 보는 것 중 하나가 바로 토지이용계획입니다. 같은 지목의 토지라도 어떤 지역·지구에 포함되어 있는지에 따라 토지 이용에 영향을 주는 조건이 달라질 수 있기 때문입니다. 특히 가축사육제한구역이라는 표시를 발견했다면 단순히 이름만 보고 좋은 땅, 나쁜 땅으로 판단하기보다는 어떤 행위가 제한되는지를 확인하는 것이 중요합니다. .. 2026. 9. 10. 이전 1 2 3 다음
